大阪市中央区で相続したマンションを売却する全手順｜名義変更から税金対策まで

相続発生後、売却の前にまずやるべきこと

親などからマンションを相続したら、すぐに売却活動を始められるわけではありません。まず、そのマンションを誰がどのように相続するのかを法的に確定させる必要があります。

1. 遺言書の確認
まず、故人が遺言書を遺していないかを確認します。遺言書があれば、原則としてその内容に従って相続が進められます。

2. 相続人の確定
遺言書がない場合、法律で定められた相続人（法定相続人）が誰なのかを確定させます。故人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、相続人全員を明らかにします。

3. 遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がどの財産をどれくらいの割合で相続するかを話し合って決めます。マンションを売却して現金で分ける（換価分割）場合も、この協議で全員の合意が必要です。合意した内容は「遺産分割協議書」として書面に残します。

これらのステップを経て、初めてマンションを売却するための準備が整います。

必須手続き！「相続登記（名義変更）」の流れと費用

相続したマンションを売却するためには、そのマンションの名義を故人から相続人へ変更する**「相続登記」**が必須です。この手続きをしないと、法的に自分の所有物として認められず、売却することができません。

【相続登記の基本的な流れ】

• 必要書類の収集：戸籍謄本類、遺産分割協議書、固定資産評価証明書など、多数の書類が必要になります。
• 登記申請書の作成：法務局のウェブサイトにある雛形などを参考に、登記申請書を作成します。
• 法務局への申請：物件を管轄する法務局へ、収集した書類と申請書を提出します。申請から登記完了までは1～2週間程度かかります。

【相続登記にかかる費用】

相続登記には主に以下の費用がかかります。

• 登録免許税：登記を申請する際に国に納める税金です。税額は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。
• 必要書類の取得費用：戸籍謄本や住民票などの発行手数料で、数千円～1万円程度です。
• 司法書士への報酬（依頼する場合）：手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬は5万円～15万円程度が相場です。

2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると過料が科される可能性もあります。売却する・しないにかかわらず、相続したら速やかに手続きを行いましょう。

要注意！相続マンション売却にかかる税金の話

相続したマンションを売却する際には、2つの異なるタイミングで税金の問題が発生する可能性があります。「相続時」にかかる相続税と、「売却時」にかかる譲渡所得税です。

1. 相続税

故人の遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に、相続人に対して課税されます。相続税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。マンションの評価額が高く、遺産総額が基礎控除を超える場合は注意が必要です。

2. 譲渡所得税・住民税

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対してかかる税金です。この「譲渡所得」は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 ＋ 譲渡費用)

• 取得費：故人がそのマンションを購入したときにかかった費用。購入代金や仲介手数料など。
• 譲渡費用：今回の売却でかかった費用。仲介手数料や印紙税など。

【知らないと大損？税金を抑える2つの特例】

相続したマンションの売却では、税負担を軽減できる重要な特例があります。

• 取得費加算の特例：支払った相続税の一部を、売却時の「取得費」に加算できる制度。これにより譲渡所得が圧縮され、節税に繋がります。相続税の申告期限から3年以内に売却することが条件です。
• 空き家特例（被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除）：一定の要件を満たす実家（空き家）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

これらの特例を使えるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。税金の話は非常に専門的なので、必ず不動産会社や税理士に相談しましょう。

兄弟など「複数人で相続」した場合の売却の進め方

マンションを兄弟など複数人で相続するケースは少なくありません。この場合、売却をスムーズに進めるためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

方法1：換価分割（かんかぶんかつ）
最も一般的で公平な方法です。まず、相続人の代表者1名の名義に相続登記（または共有名義）をし、マンションを売却します。そして、売却で得られた現金を、遺産分割協議で決めた割合に応じて各相続人に分配します。

• メリット：現金で分けるため、公平でトラブルになりにくい。
• 注意点：売却活動の窓口となる代表者を決めておく必要がある。売却にかかる費用や税金の負担割合も事前に決めておくことが重要。

方法2：共有名義のまま売却
マンションを相続人全員の共有名義で登記し、売却する方法です。この場合、売買契約などの手続きには、共有者全員の実印と印鑑証明書が必要になります。

• メリット：全員が当事者である意識を持つことができる。
• 注意点：相続人のうち一人でも連絡が取れなかったり、反対したりすると売却手続きがストップしてしまう。手続きが煩雑になりやすい。

トラブルを避けるためのポイント

複数人で相続したマンションの売却で最も重要なのは、**相続人間の円滑なコミュニケーション**です。売却活動を始める前に、以下の点を全員で話し合い、合意しておくことが不可欠です。

• 売却活動の窓口となる代表者は誰にするか
• いくらで売り出すか、最低売却価格はいくらにするか
• 不動産会社はどこに依頼するか
• 売却代金の分配割合

話し合った内容は遺産分割協議書などに明記し、後々のトラブルを防ぎましょう。

まとめ

相続したマンションの売却は、通常の売却に比べて、遺産分割協議や相続登記、複雑な税金計算など、多くの専門的な手続きが伴います。しかし、一つ一つのステップを正しく理解し、計画的に進めることで、スムーズに資産を現金化することが可能です。特に、相続税や譲渡所得税の特例は、知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わる重要なポイントです。相続した大切な資産の売却で後悔しないためにも、まずは相続案件の取り扱い経験が豊富な大阪の不動産会社に相談することをおすすめします。